「松山湖」魅影重現?與2008年國家調控政策之下房地產企業掀起一輪降價潮相似,前日又有企業宣佈在全國範圍內以85折促銷,只不過這一次的「帶頭大哥」換成了恆大。但數據顯示,該公司2009年現金流同比勁增940%,降價似乎與財務壓力無關。
5月5日,恆大地產突然宣佈,將在全國範圍內對旗下40個樓盤以85折進行降價促銷。
對此,SOHO中國總裁潘石屹隨即在微博上公佈了他的疑惑:恆大地產2009年末有現金73億 (不包括受限制銀行存款);負債142億(短期64億,長期78億);淨利潤率(不含重估收益)為7%;2009年末有79億未付土地款;近期發債兩次:1月7.5億美元,4月6億美元,年利率13%。
上述財務數據似乎說明,恆大地產全國範圍內的85折統一降價並不是因為公司的財務壓力所迫。此前,公司剛剛公佈了4月份的月報,目前所掌握的現金已經達到210億港元。
針對這一疑問,恆大地產一內部人士6日向 《每日經濟新聞》記者特別釋疑,公司全國降價並非由於財務壓力,而是在準備吞併其他房企的巨額資金。由於公司看準了國家的宏觀調控政策將會向深層次發展,因此極有可能出現中型或者中型以上的房地產企業在調控中倒下的情況,恆大此舉正是為了尋找機會收購這些公司的優質資產。
對於恆大地產的上述判斷,另一家全國性的房地產巨頭公關經理6日也表示了贊同。「今年的調控將會是2008年的延續,國家會把在2008年未盡的舉措安排在2010年完成。」按照他的觀點,將會有更多的中小開發商倒在宏觀調控的風暴下。
地產巨頭現金流改善明顯
分析人士認為,恆大地產的上述判斷或許來自公司對2008年樓市調控的深刻理解。
2008年的第四季度,各大網站曾流傳過一段不被萬科承認的所謂 「松山湖會議講話」,講話的內容稱,「半年後全國各地政府在財政支付的壓力下,將開始大批量推出既好又便宜的地塊,市場上沒有幾個購買者,我們盡可以努力壓價,再迅速建設低價銷售。那些不敢降價、不肯降價的房企的存貨就一直沒有出手的機會。」
而本次恆大地產全線85折的戰略與上述網絡版「松山湖會議」如出一轍。
5月6日,中原地產向《每日經濟新聞》記者提供了一組2008年底和2009年底主要房地產公司現金流數據對照表,這些數據非常清晰地反映出各家房地產公司在2008年底曾經遭遇的巨大壓力。當時主要房地產公司中僅萬科、中海、保利、華潤、碧桂園有能力歸還當年到期的短期債務,其他房地產公司均沒有能力支付上述欠款。個別房地產公司當年到期的短期債務甚至達到公司擁有現金的7倍多。
恆隆地產主席陳啟宗曾在2009年8月舉行的博鰲房地產論壇上,形容當時各家公司的慘狀是 「技術上都已破產」。綠城董事長宋衛平也曾在去年11月舉行的投資者、媒體見面會上表示,當時公司的財務壓力巨大,以至於有同行想接手綠城。不過時隔僅僅一年,各家房地產公司的財務狀況已大大提升。以這次最先降價的恆大地產為例,2008年底擁有的現金僅為7億元,但到了2009年底,現金達到73億,現金流增幅達到了940%。
和恆大情況類似,綠城從2008年底的17.2億元,增長到了2009年底的118億元,增長幅度也達到了586%。全國前十的房地產公司中,除了萬科、招商、雅居樂等少數幾家,大部分房地產公司的現金流增幅都達到100%以上。
不僅如此,各家地產商還大幅縮減了一年內到期的短期債務。龍湖、富力、華潤、雅居樂等地產公司都削減了50%左右的短期借款,去年成功上市的恆大地產,也只是在原來62億元短期借款的基礎上增加了2%至64億元。只有個別公司的現金低於一年到期的短期負債額,大部分公司都有充足的現金流償還債務。
而在今年上半年,已有9家房地產公司宣佈了股權、債權、信託融資計劃,總額超過600億元,其中恆大的債權融資計劃總額達到41億元。根據中原地產的研究,各家房地產公司在不降價的情況下,現有的資金流能保證企業3~6個月左右的運營,這說明短期內大開發商因為財務壓力而降價賣房的可能性並不大。
房企一旦倒下 群鱷競相爭食
儘管大部分房地產公司目前還沒有感受到很大的風險,但宏觀調控確實會令一些房地產企業成為其他地產大鱷競相爭食的「犧牲品」,其中甚至可能包括目前行業的龍頭企業。
「本次調控,中型和小型房地產企業將進一步受到壓迫,甚至被迫退出市場。而假如真有大企業出問題,這個企業倒下後的份額不會被中小企業蠶食掉,而是會被『第一集團軍』瓜分。」地產網主編林戈早已對地產大鱷間可能發生的兼併瞭然於胸。事實上,大部分房地產企業早就預備了巨額的現金流等待「分一杯羹」。
中原地產提供的財務數據顯示,截至2009年年底,擁有100億元以上現金的房地產企業超過5家,其中中海和萬科擁有的現金超過200億元。
但除了萬科和保利以外,多家房地產公司的土地儲備實際上只比2007年年底略有增加,有些還出現了土地儲備的下降。以10家標桿房地產企業中的富力為例,2007年時該公司擁有土地儲備達到2617萬平方米,但截至今年3月底所擁有的土地儲備僅為2136萬平方米。
和富力情況相似的還有招商地產,目前的土地儲備已經從2008年底的1100萬平方米下降至今年3月的1020萬平方米。一方面是土地儲備的下降,另一方面又是手中的現金流之多前所未有,類似恆大地產這樣想借宏觀調控吞併競爭對手的房地產企業,恐怕絕不會只有一家。
中原地產分析師許萌認為,雖然大部分房企目前沒有財務壓力,但銷售收入主要來源於某一市場的房地產公司可能因當地市場調控而被迫降價,或者被其他競爭對手 「分食」。比如,一些房地產公司去年銷售收入主要來自海南,而海南樓市出現的調整將令他們首先遭遇市場的巨大壓力。
不過林戈認為,恆大地產預期中的調控深度演變發生的可能性不大。如果市場下調得快,那麼觸底也快。而且當前調控主要以打擊改善性需求為主,因此調控手段從市場退出後,這部分需求有可能迅速恢復。 |
